Informiran.si - Bližnjica skozi birokracijoinfo page
nedelja, 15. december 2024 | Prijava |
<<< Nazaj na seznam člankov  
|

Najem nepremičnine
Na kaj paziti pri najemu oz. oddaji stanovanja?

Najem nepremičnine

Ne glede, ali ste v najemnem razmerju v vlogi najemnika ali v vlogi najemodajalca, morate poskrbeti za pravno varnost razmerja v katerega se spuščate.

Zato vedno podpišete najemno pogodbo, kjer opredelite obveznosti in pravice, ki izhajajo iz najemnega razmerja. Za izdelavo najemne pogodbe lahko uporabitee-obrazec e-obrazec: Najemna pogodba za stanovanje ali hišo.

Poleg podpisa najemne pogodbe pa je pomembno, da dodobra spoznate osnove najemnega razmerja in poskrbite da zaščitite svoje pravice, ki Vam pripadajo, bodisi v vlogi najemnika, bodisi v vlogi najemodajalca.

V nadaljevanju boste našli nasvete in koristne informacije, ki jih morate nujno poznati, da boste varno in brez težav najeli ali oddali svojo nepremičnino.

 

Kje dobiti pravne informacije?

najemna razmerja ureja Stanovanjski zakon. Ta podrobno ureja stanovanjska najemna razmerja in določa obvezne sestavine najemne pogodbe.

Vnos obveznih sestavin v najemno pogodbo omogoča visoko stopnjo varnosti in nemoteno »pravno življenje« najemne pogodbe in najemnega razmerja.

  Najemna pogodba za stanovanje ali hišo
Najemna pogodba za stanovanje ali hišo

e-obrazec e-obrazec: Najemna pogodba za stanovanje ali hišo

Pri tem je treba omeniti, da enaka pravila, ki veljajo za najem stanovanja, veljajo tudi za najem enostanovanjske hiše.

Priporočljivo je, da se podpis najemnika na pogodbi notarsko overi (seznam notarjev). Po 2. točki prvega odstavka 431. člena ZPP namreč listina, na kateri je po zakonu (64. člen Zakona o notariatu) overjen podpis zavezanca, spada med verodostojne listine. Tako lahko najemodajalec, v primeru neplačila, zoper najemnika vloži izvršbo na podlagi verodostojne listine, preko portala eSodstvo.

Pred podpisom najemne pogodbe mora najemodajalec najemniku izročiti energetsko izkaznico. Tako se najemnik seznani z energetsko učinkovitostjo stavbe.

Energetska izkaznica ni obvezna, če najem traja manj kot 1 leto.

Več o tem:
Kdo in kdaj potrebuje energetsko izkaznico?

 

Stanovanje lahko oddaja samo lastnik stanovanja oz. hiše

Stanovanje oz. hišo lahko oddaja samo oseba, ki je lastnik nepremičnine.

Najemnik se mora o lastništvu pred podpisom pogodbe prepričati na podlagi izpiska iz zemljiške knjige ali na podlagi originalnih kupoprodajnih pogodb (veriga vsaj od leta 1991 dalje) oz. drugih listin. Če ne preverite lastništva lahko pride do hudih goljufij pri oddaji stanovanja!

 

Kako preveriti podatke o lastniku stanovanja?

Do elektronske zemljiške knjige lahko dostopate preko spleta, na povezavi: elektronski dostop do zemljiške knjige.

Podatke, ki jih potrebujete za vpogled v zemljiško knjigo, najdete na straneh Geodetske uprave.

Več o tem:
Kje dobiti podatke o svoji nepremičnini?

 

Lastnik lahko pooblasti tudi drugo osebo

Lastnik lahko tudi pooblasti drugo osebo (npr. družinski član, sorodnik, tretja oseba...).

Pri tem bodite pozorni, da je pooblastilo v pisni obliki, s predpisano vsebino v skladu s 64.a členom Zakona o notariatu. Podpis lastnika na pooblastilu mora biti overjen pri notarju.

e-obrazec e-obrazec: Pooblastilo lastnika za oddajanje nepremičnine v najem

Če je pooblastilo denimo le ustno, pomeni to za najemnika veliko tveganje in izpostavljenost, sploh če najemnik pooblaščencu osebno plačuje najemnino.

  Pooblastilo lastnika za oddajanje nepremičnine v najem
Pooblastilo lastnika za oddajanje nepremičnine v najem

 

Kaj če se zamenja lastnik?

Sprememba lastništva na stanovanju ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.

 

Kaj če se poveča število najemnikov?

Če se družina najemnika poveča (denimo zaradi rojstva otroka), je lastnik je dolžan skleniti aneks k najemni pogodbi za dodatne osebe.

e-obrazec e-obrazec: Aneks k najemni pogodbi zaradi povečanja števila oseb, ki živijo z najemnikom

  Aneks k najemni pogodbi zaradi povečanja števila oseb, ki živijo z najemnikom
Aneks k najemni pogodbi zaradi povečanja števila oseb, ki živijo z najemnikom

 

Kaj če najemnik umre?

Če najemnik stanovanja umre, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z zakoncem najemnika ali zunajzakonskim partnerjem, oz. z enim od ožjih družinskih članov, če:

  • je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju,
  • imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi.

Ožji družinski člani so zakonec, zunajzakonski partner, otroci oz. posvojenci, starši in posvojitelji, ter osebe, ki jih je najemnik po zakonu dolžan preživljati.

Zahteva za sklenitev pogodbe mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika.

e-obrazec e-obrazec: Zahteva za sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika

  Zahteva za sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika
Zahteva za sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika

Če se ožji družinski člani ne sporazumejo o tem, kdo bo sklenil najemno pogodbo, odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Po smrti najemnika, ki je živel v namenskem najemnem stanovanju, mora lastnik skleniti najemno pogodbo z zakoncem umrlega, navedenega v najemni pogodbi, ali osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti, če ni s posebnimi predpisi ali v najemni pogodbi drugače določeno.

 

Glavne obveznosti lastnika in najemnika

Neposredno v ETN morajo poročati pravne osebe in samostojni podjetniki, ki so sklenili najemno pogodbo:

  • ki prodajo lastno nepremičnino ali jo dajo v finančni najem (lizing) in je bil za nepremičnino obračunan DDV,
  • ki so najemojemalci stavb ali delov stavb, katerih najemodajalec je fizična oseba, in jih vzamejo v najem za najmanj 6 mesecev,
  • ki so najemodajalci stavb in delov stavb, ki jih oddajo v odplačni najem za najmanj 6 mesecev,
  • ki so upravniki večstanovanjskih stavb, za stanovanja v skupni lasti etažnih lastnikov, ki jih dajo v odplačni najem za najmanj 6 mesecev.

Zavezanec za poročanje o podnajemnih pogodbah za stavbe ali dele stavb je najemodajalec oziroma najemojemalec - pravna oseba, če vzame stavbo ali del stavbe v podnajem od fizične osebe.

O najemnih poslih je potrebno poročati do 15. v mesecu za posle, sklenjene v preteklem mesecu, preko spletne aplikacije ETN.

Fizičnim osebam ni potrebno poročati o najemnih poslih v ETN. Za najemne posle, ki so jih najemodajalci - fizične osebe sklenile od 1. 1. 2018 dalje z najemojemalci – fizičnimi osebami, morajo najemodajalci poročati Finančni upravi RS naslednje leto pri oddaji napovedi za odmero dohodnine od oddajanja premoženja v najem. Za najemne posle, ki so jih sklenili od 1. 1. 2018 dalje z najemojemalci – pravnimi osebami ali s.p., so dolžni v ETN poročati najemojemalci.

Pri najemu je pomembna obojestranska skrb za obveznosti in dolžnosti. Izpolnjevanje obveznosti je v korist obeh strank in pomeni urejeno razmerje glede najema.

Če najemna pogodba ne določa drugače, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik.

Lastnik stanovanja sicer odgovarja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno, kar pomeni, da če najemnik teh stroškov ne plača, lahko dobavno podjetje toži lastnika.

Z vidika varstva pravic in urejenih razmerij je pomembno, da mora po zakonu etažni lastnik o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik.

Lastnik lahko pisno pooblasti najemnika, da ga zastopa v razmerju do drugih etažnih lastnikov. O tem mora obvestiti upravnika.

Lastnik mora prihodek iz najemnega razmerja prijaviti davčni upravi v okviru svoje dolžnosti plačevanja dohodnine oz. davka od dohodka pravnih oseb.

 

Prekinitev najemne pogodbe sklenjene za določen čas

V izogib morebitnim nesporazumom je priporočljivo, da stranki pravočasno uredita morebitno podaljšanje najema oz. da stranka, ki najema ne želi podaljšati, o tem obvesti drugo stranko.

Najemna pogodba za določen čas se izteče, ko poteče čas, za katerega je bila sklenjena. Najemnik, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen čas, mora najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobiti od lastnika odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku, razen če najemna pogodba ne določa drugače.

e-obrazec e-obrazec: Obvestilo o poteku (in ne-podaljšanju) najemne pogodbe za stanovanje za določen čas

  Obvestilo o poteku (in ne-podaljšanju) najemne pogodbe za stanovanje za določen čas
Obvestilo o poteku (in ne-podaljšanju) najemne pogodbe za stanovanje za določen čas

 

Prekinitev najemne pogodbe sklenjene za nedoločen čas

Prekinitev najemne pogodbe sklenjene za nedoločen čas s strani lastnika, je možna večinoma samo pod pogojem, da zagotovi najemniku drugo ustrezno stanovanje.

e-obrazec e-obrazec: Odpoved (redna) najemne pogodbe s strani najemodajalca, brez krivdnih razlogov

  Odpoved (redna) najemne pogodbe s strani najemodajalca, brez krivdnih razlogov
Odpoved (redna) najemne pogodbe s strani najemodajalca, brez krivdnih razlogov
Več o tem:
Redna odpoved najemnega razmerja za stanovanje

 

Prekinitev najemne pogodbe sklenjene za nedoločen čas s strani lastnika, je možna večinoma samo pod pogojem, da zagotovi najemniku drugo ustrezno stanovanje.

Odpoved najema je lažja, v kolikor najemnik krši določila najemne pogodbe.

e-obrazec e-obrazec: Opozorilo najemodajalca najemniku, ki krši najemno pogodbo

e-obrazec e-obrazec: Odpoved najemne pogodbe s strani najemodajalca iz krivdnega razloga

  Odpoved najemne pogodbe s strani najemodajalca iz krivdnega razloga
Odpoved najemne pogodbe s strani najemodajalca iz krivdnega razloga
Več o tem:
Kdaj lahko lastnik odpove najem najemniku, ki krši najemno pogodbo?

 

Najemnik lahko kadarkoli odpove najem s 60. dnevnim odpovednim rokom.

e-obrazec e-obrazec: Odpoved najemne pogodbe za stanovanje - s strani najemnika

Prav tako pa lahko najemodajalec in najemnik najemno razmerje prekineta sporazumno.

e-obrazec e-obrazec: Sporazum o prekinitvi najemnega razmerja za stanovanje

  Sporazum o prekinitvi najemnega razmerja za stanovanje
Sporazum o prekinitvi najemnega razmerja za stanovanje

 

e-obrazeci za izdelavo nepremičninskih pogodb - kliknite tu

 

 

 

Povežite se z nami...

 

 

Koristne povezave v zvezi s člankom:


Pravni dokumenti in pogodbe:

Dokumenti:

 

Brezplačni članki in nasveti:

 

Pravna pomoč:

 

 

e-obrazeci za izdelavo nepremičninskih pogodb - kliknite tu


Informiran.si - Bližnjica skozi birokracijo Informiran.si - Bližnjica skozi birokracijo Informiran.si - Bližnjica skozi birokracijo

Preko 500 različnih
dokumentov
Preko 500 različnih dokumentov
Hitra, enostavna in cenovno 
ugodna rešitev
Pametna, hitra, enostavna in cenovno ugodna rešitev
Podpora pri uporabi storitev
Podpora pri uporabi storitev
Popolna varnost vaših podatkov
Popolna varnost vaših podatkov
preko 20 let izkušenj
preko 20 let izkušenj
Preko 100.000 registriranih uporabnikov
Preko 100.000 registriranih uporabnikov

 

POPULARNIH 5PRAVNI POSTOPKI: 
Predlog za sporazumno razvezo zakonske zveze (ločitev)
Predlog za odlog izvršitve prenehanja veljavnosti vozniškega dovoljenja
Sporazum o razveljavitvi pogodbe o zaposlitvi
Prodajna (kupoprodajna) pogodba za kmetijsko zemljišče, gozd, kmetijo
Predlog za vrnitev začasno odvzetega vozniškega dovoljenja

NOVI e-obrazci:

Izjava delavca o seznanitvi s Pravilnikom o ukrepih glede odklopa na delovnem mestu
Pravilnik o ukrepih glede odklopa na delovnem mestu
Sklep o višini regresa
Vloga delavca za prenehanje pravice do dela s krajšim delovnim časom zaradi starševstva
Vloga za odsotnost delavca, žrtve nasilja v družini

STORITVE:


AKTUALNI PRAVNI NASVETI IN POSTOPKI:


ARHIV PRAVNIH NASVETOV...


PRIJAVA NA NOVICE:

Naši registirani uporabniki prejemajo koristne nasvete in obvestila o pravnih novostih brezplačno v svoj elektronski predal. Postanite naš uporabnik.
Registracija je brezplačna in brez obveznosti.

Brezplačna registracija

Informiran.si - Bljižnica skozi birokracijo

© INform, pretok znanja d.o.o. 2004-2024.
Vse pravice pridržane.


KONTAKT IN POMOČ UPORABNIKOM:


NAHAJATE SE NA VARNI POVEZAVI:
Podatki na strani so zavarovani z napredno 256-bitno enkripcijo.

Secured by PayPal


UPORABO PORTALA PRIPOROČATA:







Podjetje Inform d.o.o. se ponaša z eno najvišjih bonitetnih ocen. Podjetje Inform d.o.o. se ponaša z eno najvišjih bonitetnih ocen. Podjetje Inform d.o.o. se ponaša z zlato bonitetno odličnostjo. Prejemniki zlate bonitetne odličnosti CompanyWall so najbolj zanesljiva podjetja na trgu s trdnimi poslovnimi temelji, ki uživajo zaupanje strank in poslovnih partnerjev doma in v tujini.