Kmetijska zemljišča, gozdovi in kmetije uživajo napram ostalim nepremičninam posebno zaščito.
Iz tega razloga, veljajo strožji pogoji in določila, kako in kdaj se lahko kmetijsko zemljišče proda.
V naslednjem članku bomo preverili, kakšni so pogoji, pod katerimi se lahko kmetijsko zemljišče proda in kakšni so postopki, ki jih je potrebno izpeljati za prenos lastništva.
Pridobitev podatkov o zemljiščih
V prvem koraku je potrebno vsekakor pridobiti podatke o nepremičninah, ki jih lastnik želi prodati oz. podariti.
Izpisek iz zemljiške knjige lahko pridobite preko portala e-Sodstvo, podatke iz katastra pa pridobite preko portala Prostor.
Pregled evidence dejanske rabe kmetijskih in gozdnih zemljišč je možno opraviti tudi preko Javnega pregledovalnika GERK/RABA.
Več informacij boste našli v člankih:
Prodaja / nakup kmetijskega zemljišča
Pri prodaji kmetijskega zemljišča lahko prodajalec proda le cel lastninski ali solastninski delež kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije. Torej se lastništvo na kmetijski parceli ne sme deliti na manjše lastniške dele.
1. Objava ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča
Prodajalec mora na upravni enoti, kjer zemljišče leži, objaviti ponudbo skupaj s pogoji prodaje.
Objava ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča
Ponudba mora vsebovati podatke o prodajalcu, podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji, ceno in morebitne druge pogoje.
Upravna enota, na območju katere kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži, mora ponudbo objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu eUprave. Ponudba mora biti objavljena na oglasni deski in na državnem portalu eUprave 15 dni.
2. Sprejem ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča
Kupec, ki želi kupiti kmetijsko zemljišče mora sprejeti ponudbo v 30. dneh po objavi.
Sprejem ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča
Če nihče ne sprejme ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča ne sprejme ponudbe, mora prodajalec, če še želi prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo ponoviti.
3. Predkupni upravičenci
Določene osebe imajo pri prodaji kmetijskega zemljišča predkupno pravico.
Pri prodaji kmetijskega zemljišča so po 23. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih predkupni upravičenci:
- solastnik;
- kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj;
- zakupnik zemljišča, ki je naprodaj;
- drug kmet;
- kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti;
- Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.
Ob enakih pogojih se med kmeti, uvrščenimi na isto mesto, pravico do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu:
- kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost;
- kmet, ki zemljišče sam obdeluje;
- kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.
Pri prodaji gozda imajo po 47. členu Zakona o gozdovih predkupno pravico:
- Republika Slovenija (za varovalne gozdove in gozdove s posebnim namenom);
- Lokalna skupnost, na območju katere ležijo gozdovi, ki se prodajajo (za gozdove s posebnim namenom);
- Republika Slovenija oz. pravna oseba, ki gospodari z gozdovi v lasti republike Slovenije (pri nakupu gozdov v kompleksu, večjem od 30 hektarjev;
- lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja;
- lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja.
Ko se skupaj prodajajo kmetijske in gozdne parcele, se, razen če ima Republika Slovenija predkupno pravico po posebnem zakonu, glede predkupne pravice uporablja Zakona o kmetijskih zemljiščih, če:
- se prodaja ena zemljiška parcela, na kateri je več kmetijske namenske rabe kot gozdne;
- se kot celota prodaja več zemljiških parcel skupaj, od katerih so nekatere po namenski rabi kmetijske druge pa gozdne, in delež kmetijske namenske rabe predstavlja vsaj 20 odstotkov skupne površine.
Pri nakupu kmetijskega zemljišča v lasti fizičnih in pravnih oseb zasebnega prava predkupni upravičenec, ki uveljavlja predkupno pravico kot zakupnik zemljišča, ki je naprodaj, mora najmanj predhodna tri leta uveljavljati ukrepe kmetijske politike v skladu s predpisom, ki ureja izvedbo ukrepov kmetijske politike.
5. Odobritev pravnega posla
Po sklenitvi prodajne pogodbe mora kupec na upravno enoto vložiti vlogo za odobritev pravnega posla.
Vloga za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem kmetijo ali gozdom
Potrdilo o namenski rabi
Upravna enota pridobi potrdilo o namenski rabi po uradni dolžnosti. V postopku odobritve pravnega posla upravna enota le-tega posreduje stranki (kupcu), saj ga stranka potrebuje za overitev prodajne pogodbe pri notarju
Plačilo davka
Pri prodaji kmetijskega zemljišča se obračunava 2 % davek na promet nepremičnin.
Zavezanec za plačilo davka je prodajalec. Zavezanec je lahko tudi kupec, če se stranki tako dogovorita. Osnova za odmero tega davka je prodajna cena nepremičnine.
V kolikor je prodajalec pri prodaji ustvaril dobiček, torej je prodajna cena višja od vrednosti ob pridobitvi nepremičnine, mora prodajalec plačati tudi davek od kapitalskega dobička, ki/če ga je ustvaril pri prodaji nepremičnine.
Stopnja tega davka znaša prvih 5 let po nakupu 25%, nato pa se vsakih naslednjih 5 let zmanjša za 5 odstotnih točk. Osnova je razlika med prodajno ceno in vrednostjo ob pridobitvi.
Davka na kapitalski dobiček so opravičeni tisti, ki so kupili nepremičnino pred 1. januarjem 2002 ali so imeli vsaj zadnja tri leta pred prodajo na naslovu nepremičnine prijavljeno stalno prebivališče.
Zavezanec za plačilo davka mora v 15 dneh po sklenitvi prodajne pogodbe pri pristojni davčni upravi vložiti prijavo za odmero davka.
Davek mora prodajalec plačati v roku 30 dni po prejemu odločbe o odmeri. Prijavi mora priložiti tri izvode prodajne pogodbe in izvod prejšnje pogodbe, s katero je pridobil lastninsko pravico, oziroma izpisek iz zemljiške knjige, če je nepremičnina že vpisana v zemljiško knjigo.
Davčni organ potrdi plačilo davka v obliki žiga na kupoprodajni pogodbi, ta izvod pogodbe je hkrati tudi tisti, na katerem notar overi prodajalčev podpis – kar je pogoj za vpis v zemljiško knjigo
Notarska overitev prodajne pogodbe
Ko je davek plačan, je potrebno notarsko overiti podpis na prodajni pogodbi.
Če je zemljiškoknjižno dovolilo ločeno (ni del pogodbe), je potrebno overiti podpise na zemljiškoknjižnem dovolilu.
e-obrazec: Zemljiškoknjižno dovolilo
Vpis v zemljiško knjigo
Kupec postane dejanski lastnik nepremičnine šele, ko se vpiše kot lastnik v zemljiški knjigi. To lahko stori preko notarja, ki overi podpise na pogodbi, osebno v času uradnih ur na sodišču, ali po elektronski poti, za kar pa potrebuje elektronski podpis in varen poštni predal.
Kako poteka vpis v zemljiško knjigo, lahko preberete tu: Kako po novem poteka vpis v zemljiško knjigo?
Povežite se z nami...
Koristne povezave v povezavi s člankom:
Pravni dokumenti:
Brezplačni članki in priročniki: